Ипотека (часть 7). Правовые понятия: рыночная стоимость

Получение кредита для приобретения жилья относится к потребительским видам кредита. Существует также коммерческое кредитование, которое состоит в выдачи кредитов под залог недвижимости Залогодателя. Однако такие кредиты выдаются не на такой продолжительный период (до года) как при первом виде кредитования, и под другие проценты - (до 30 процентов).

Я хотел бы кратко перечислить основные (повторяю “основные”) сведения и параметры, которые должен содержать Договор залога (ипотеки).

По своей сути залог - это и есть “Договор залог”. Такой договор должен содержать:

  • паспортные данные Залогодателя (Заемщика), а также данные по его месту проживания;
  • на случай, если Залогодатель есть юридическое лицо - юридический адрес;
  • исходные данные “Кредитного договора”, с указанием даты и места подписания Договора;
  • указание суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой;
  • указание срока выплаты суммы, обеспеченной ипотекой;
  • название и достаточная для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, а также информацию про его местонахождение;
  • денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;
  • указание права, согласно которому имущество, которое есть предметом ипотеки, принадлежит Залогодателю, и название органа, который зарегистрировал это имущество с указанием номера регистрации, и места его подписания;
  • сведения о том, есть ли на имущество, что есть предметом ипотеки другие залоги, сдается ли это имущество в аренду, отягощенное ли оно чем-то другим на момент регистрации ипотеки;
  • подписи Залогодателя и Залогодержателя (Банка);

Наш разговор про ипотеку будет неполным, если мы не коснемся темы стоимости имущества, отданного в залог, а точнее стоимости недвижимости, отданного в ипотеку.

Необходимо отметить, что “оценочная” стоимость имущества, переданного в залог, в конечному итоге будет меньше его рыночной стоимости, поскольку банки заинтересованы в том, чтобы объект, который перешел к ним в собственность, был ликвидным.

По-моему, уважаемые Читатели, самое время поговорить о стоимости.

Давайте немного разберемся в вопросах стоимости объектов недвижимости, т.к. эта проблема возникает всегда (!), когда есть необходимость в переходе права собственности.

Что же такое “рыночная стоимость”, (не “цена”, а “стоимость”) которой и оперируют (в основном) Риелторы и Клиенты.

Международные стандарты оценки, которыми пользуются в Украине дают такие определения:

  • Рыночная стоимость - наиболее вероятная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным Покупателем и добровольным Продавцом после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
  • Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, которую должна достигать собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой торговли, сознательных действий Продавца и Покупателя, без воздействия незаконных стимулов.

Давайте несколько “раскроем” смысл этих определений.

  • Причины (мотивации) Покупателя и Продавца, в соответствии с которым один покупает, а другой продает квартиру, должны иметь нормальный (типичный) характер, т.е. Стороны действуют добровольно, не испытывая незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств.

    • Имеется ввиду, что у Продавца нет причин быстро и дешево продать квартиру по “бросовой” цене или Продавцу срочно (!) нужны деньги для, например, возврата долга, хирургической операции или наем адвоката. При таких обстоятельствах Продавец, как правило, продает квартиру ниже рыночной стоимости.

    Для Покупателя такими обстоятельствами могут быть необходимость приобретения именно какой - то конкретной квартиры. Например, для расширения своей (уже имеющейся), которая примыкает к приобретаемой, или нужна квартира именно в этом доме для соединения семьи, или нужен именно этот объект для осуществления успешного бизнеса. В этих случаях Покупатель готов уплатить не рыночную, а некую “специальную” цену, которая, отличается от рыночной в большую сторону.

  • Покупатель и Продавец хорошо проинформированы, проконсультированы и действуют с учетом своих максимальных интересов.

    • Другими словами, Стороны пользуются услугами тех Риелторов - профессионалов, которые прекрасно разбираются во всех обстоятельствах операций с недвижимостью и понимают причины и факторы, влияющие на стоимость объекта и отстаивают интересы своего Клиента при “торговле” с противоположной Стороной.

  • Объект выставлен на продажу достаточно длительный период и в достаточном количестве источников информации.

Будет ли разумно, если Продавец повесит объявление о продаже на столбе и первому же Покупателю продаст квартиру по цене им (Покупателем) предложенной? Безусловно - НЕТ. При нормальной продаже, квартира должна “повисеть” в рекламе. В Киеве пять специализированных журналов, связанных с куплей - продажей недвижимости, несколько специализированных газет, и информационных электронных баз, доступных, как правило, Агентствам недвижимости.

Информация по объекту должна появиться во всех (или почти во всех) информационных изданиях в т.ч. и электронных риелторских базах.

Объект должен достаточно долго рекламироваться.

Долгая реклама должна способствовать тому, что появится именно тот Покупатель, который и купит квартиру по более высокой цене, потому что ему нужна именно эта квартира, т.е. он (Покупатель) готов заплатить “специальную” цену.

НО …

Это утверждение справедливо только при “СТАБИЛЬНОМ” рынке, когда цены НЕ ПАДАЮТ (а лучше растут).

В период падения цен, если Продавец начнет ждать “своего” Покупателя, то может как - бы “опоздать” (!) и в последствии продать квартиру по цене значительно ниже, чем предлагаемая сегодня.

Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный Покупатель имеет возможность выбрать и другие объекты недвижимости. В этом случае рыночная стоимость должна быть справедливой, объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости.

Но бывают и “особые” случаи.

Например. Продавец готов снизить цену, если Покупатель разрешит ему несколько месяцев оставаться в квартире после подписания “Договора купли - продажи”.

Продавец готов снизить цену, если Покупатель выполнит некоторые другие пожелания, среди которых может быть зачисление оговоренной суммы в определенной валюте на конкретный расчетный счет за рубежом.

Продавец может повысить цену, а Покупатель с этим согласиться, в случае проплаты стоимости не одним платежом, а в несколько приемов, т.е. имеет место кредит или рассрочка.

Бывают ситуации, когда Продавец готов снизить продажную стоимость своей квартиры в случаях, если известно, что будущего Покупателя ожидают определенные проблемы, в т.ч. и финансовые. Например, из квартиры НЕ выписан предыдущий владелец (тот у которого теперешний Продавец купил квартиру). Следовательно потенциальному Покупателю нужно будет потратить время и деньги (!), чтобы его выписать. Причин может быть много и хороший Риелтор знает как торговаться, т.е. всеми способами “работать” на понижение или повышение цены в зависимости от того, чьи интересы он (Риелтор) представляет.

Хотел бы сделать некоторое отступление.

Очень часто (практически всегда) между понятиями “ЦЕНА” и “СТОИМОСТЬ” ставят знак равенства. Но я полагаю, что эти понятия нужно отличать.

ЦЕНА - фактический показатель.

СТОИМОСТЬ - показатель прогнозируемый.

ЦЕНА - это сумма, которая была заплачена за объект. В “Договоре купле - продажи” указывается ЦЕНА.

СТОИМОСТЬ - указывает ту сумму, которую вероятно заплатит Покупатель за данный объект недвижимости при соблюдении оговоренных условий.

В информационных базах указывается - СТОИМОСТЬ.

Безусловно, все вышеперечисленное, так называемые “нюансы”, на которые можно и не обращать особого внимание.

Но, хороший Риелтор и грамотный Клиент должны “ориентироваться и в нюансах”.

Концепция рыночной стоимости основана еще и на том, что типичный Покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Рыночная стоимость является объективной и независимой от желаний отдельных участников рынка недвижимости, т.е. отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Особенно я хотел бы подчеркнуть фразу “независимой от желаний отдельных участников”. Нам, Риелторам, часто (значительно чаще, чем хотелось бы) приходиться слышать, например, такое заявление Продавца: “Я могу продать квартиру только за 60 тысяч долларов, потому что мне необходимо обеспечить своих детей и купить дачу”. При этом, все понимают, что квартира таких денег не стоит. Поэтому Риелтор должен терпеливо разъяснить такому Продавцу, что “квартира стоит столько - сколько стоит на рынке, а не столько - сколько ему (Продавцу) нужно денег”. И что рыночная стоимость квартиры - это стоимость, которая формируется исключительно (!) под влиянием спроса и предложения.

Существуют и другие виды стоимости:

  • Балансовая (историческая) стоимость;
  • Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства);
  • Стоимость замещения;
  • Инвестиционная стоимость;
  • Действительная стоимость;
  • Страховая стоимость;
  • Ликвидационная стоимость.
ВИНОКУР Владимир Исакович - Директор Центра недвижимости и оценки “МЕГОКОН-В”; Источник: comfort.kiev.ua