Ипотека (часть 6). Правовые понятия: потребительский кредит, цена и стоимость

Давайте более подробно поговорим о Договоре залога, когда предметом залога является недвижимое имущество. Такой залог называется ИПОТЕКОЙ. Основная “идея” ипотеки в том, что предмет залога остаётся в пользовании у Должника. Например, одолжил гражданин деньги у Банка или физического лица. В залог передал свою квартиру, собственником которой является. В залог передал, но остаётся в ней жить, т.е. пользоваться, но уже не может распоряжаться (продать, обменять и т.п.), т. е право собственности стало, как - бы, неполным.

Нотариус, удостоверяющий Договор, накладывает запрещение на отчуждение этой квартиры и принимает правоустанавливающие документы на ответственное хранение, т.е. изымает их у Собственника.

Распоряжаться заложенным имуществом можно только по обоюдному согласию сторон (Должника и Кредитора). Например, Стороны могут договориться о реализации недвижимости и возвращении долга, или обязанности Должника принимает на себя новый владелец.

Следует помнить (понимать), что ипотека имеет ряд особенностей, которые отличают ее от других видов залога. Одна из них (кроме тех, о которых мы уже говорили), в силу специфики недвижимого имущества, установленный гражданско-правовой режим.

Кредитору следует достаточно осторожно и взвешенно подходить к принятию решения о принятии конкретного объекта в ипотеку. Почему?

Во-первых. Нужно достаточно внимательно и ответственно подойти к определению стоимости объекта, на тот случай, если при невыполнении обязательств по уплате долга, залог нужно будет реализовать. При этом следует спрогнозировать возможную продажную цену в момент реализации залога, а ведь период между заключением Договора о залоге, и сроком возвращения долга может быть достаточно большим. Особенно опасно давать взаймы под залог недвижимости в период падения цен на неё. Я бы рекомендовал давать взаймы (кредит) сумму, не превышающую 40-50 процентов от рыночной стоимости объекта на момент заключения Договора.

Во-вторых. Следует получить согласие всех собственников, если Должник владеет частью объекта (квартирой, дома), а сам объект есть долевая собственность.

В-третьих. Следует получить согласие второго супруга, при залоге квартиры принадлежащей гражданину (супругу) на праве собственности, но при этом квартира является общей совместной собственностью супругов.

В-четвертых. Следует получить согласие опекунского совета, если сособственниками являются несовершеннолетние. Как правило, опекунский совет не дает такого разрешения.

В-пятых. Следует внимательно разобраться с владельцами и проживающими на заложенном объекте. А если там инвалиды, пенсионеры, больные? Как их выселить (и куда), если квартира будет продаваться для возврата долга? Могут быть проблемы.

На чем же базируется Ипотека (залог).

  • гласности залога, то есть информация о заложенной недвижимости не должна скрываться от заинтересованных лиц;
  • конкретности залога, т.е. из всего имущества должен быть выделенный конкретный объект ипотеки (право Залогодержателя основывается на стоимости именно этого объекта недвижимого имущества Залогодателя);
  • доверия не к Залогодателю, а к недвижимости, высокая стоимость и ликвидность которой гарантирует возращения долга в полном объеме, включая проценты, убытки, получившиеся из - за просрочки выполнении условий договора, затраты по реализации залога.

Вследствие чего возникает ипотека (залог).

Ипотека возникает вследствие Договора, при наступлении срока выполнения назначенных в нем обязательств и точном определении недвижимого имущества, которое признается таким, что находится в залоге.

Наиболее распространена ипотека по Договору, когда Залогодатель, добровольно отдает свою недвижимость в залог, подписывая соответствующий Договор с Залогодержателем. Тем не менее заключение Договора невозможное вне связи с другими Договорами. В сущности, ипотека имеет характер, производный от обеспеченными ею требованиями, которые исходят, в свою очередь из предшествующих Договоров займа, сохраняя, комиссии, купли-продажи и др.

С какого - же момента возникает право передавать недвижимость в ипотеку?

Такое право возникает с момента составления Договора об ипотеке

А в каких же случаях происходит приостановка Договора ипотеки:

  • выполнены обязательства, обеспеченные залогом;
  • заложенное имущество продается с торгов;

Сегодня существует свыше двадцати видов залога, для выделения которых главными есть три критерия квалификации:

  • отношение сторон к залоговому имуществу;
  • условия погашения оптимальной под залог займа;
  • специфика объекта залога.

Ипотека выделяется как вид залога соответственно критерию, что определяет отношение сторон к заложенного имуществу. Объектом ипотеки может быть любое имущество, которое принадлежит гражданам или предприятиям. Ипотека в чистом виде существует на первичном рынке, а на вторичного рынка представляет собой выдачу банковскими учреждениями кредита под залог имущества, которое покупается.

Интересно остановиться на некоторых особенностях рассмотрение Банками заявок на получение ипотечных кредитов. Мы не говорим о внутренней ситуации Банка, стоимости его ресурсов и т.д. Речь идет о внешних факторах влияющих на принятие решении.

Решающим фактором является ликвидность кредитуемого объекта, т.е. его локация, инфраструктура, строительное качество. Исходя из ликвидности потенциального объекта залога, Банк принимает решение в сумме, сроках и стоимости кредита. Кроме того, очень важна платежеспособность Клиента и его финансовая устойчивость.

ВИНОКУР Владимир Исакович - Директор Центра недвижимости и оценки “МЕГОКОН-В” Источник: comfort.kiev.ua