Ипотека (часть 4). Правовые понятия: задаток, поручительство, неустойка, штраф

Остановимся кратко на Кредитном Договоре. Что же такое Кредит?

Кредит (лат. creditum - заем, долг) - такие отношения, которые связаны с передачей денег или материальных ценностей во временное пользование на условиях их возврата.

В дальнейшем мы будем говорить о банковском кредите, который предоставляется как денежный займ.

Основные принципы Кредитования:

  • оборачиваемость денег (деньги должны вернуться);
  • срочность (кредит должен иметь срок погашения);
  • целевое назначение (кредиты выдаются, как правило, под конкретное приобретение либо под конкретную программу);
  • обеспечение (обязательство по возврату кредита должно быть обеспечено).

Перейдем к способам обеспечения выполнения обязательств.

Такими способами:

  • Задаток;
  • Залог;
  • Поручительство.

Поскольку Задаток есть способ обеспечения выполнения обязательств, то несколько слов о задатке.

Задаток - это денежная сумма, выдаваемая Покупателем Продавцу в счет причитающихся с его по Договору общей стоимости недвижимости, например, квартиры. Передача задатка свидетельствует, что Продавец хочет продать, а Покупатель - купить.

Но для участников процесса купли-продажи объекта, задаток.

  • огромное (я не боюсь этого слова) событие, это половина (если не больше) успеха,
  • уверенность (почти) в исполнении своего желания: продать или купить (для Продавца и Покупателя),
  • радость профессиональной победы (для настоящего Риэлтора).

Задаток выполняет следующие функции, т.е. имеет такое назначение:

  • во-первых, это способ платежа; например если Покупатель приобретает квартиру стоимостью 50.000 гривен и дал Продавцу задаток 2.000 гривен (как правило, от 2 до 5 процентов от стоимости), то впоследствии ему нужно будет доплатить 48.000 гривен.

  • во-вторых, это обеспечение исполнения обязательства, дополнительно связывая Покупателя и Продавца.

Между организациями широко применяется такой способ, как Неустойка (Штраф, Пеня) И Гарантия. Можно допустить, что и между физическими лицами или между юридическим и физическим лицом исполнение обязательства обеспечивается Неустойкой.

Залог и Поручительство имеют непосредственное отношение к тематике наших публикаций. Поэтому именно на них мы и остановимся подробнее.

Перейдем к способам обеспечения выполнения обязательств, имеющих непосредственное отношение к Ипотеке.

Поручительство - это Договор, по которому одно лицо (Поручитель) берёт на себя обязательство перед Кредитором (тот, кому должны) Должника (тот, кто должен) полностью или частично отвечать за неисполнение обязательств Должником. В случае неисполнения обязательств Должником перед Кредитором несёт ответственность и сам Должник и Поручитель, причём они отвечают солидарно. Что это значит? А то, что Кредитор может обратиться через суд с иском, как к Должнику, так и к Поручителю. При этом Поручитель отвечает в том же объёме, что и Должник за сам долг, за возмещение дополнительных убытков, за уплату процентов, штрафа или пени.

Важное обстоятельство: - закон предусматривает исключительно письменную форму Договора поручительства.

В противном случае он признаётся недействительным.

Поручительство чаще всего имеет место в отношениях между гражданами в тех случаях, когда речь идёт об обеспечении исполнения денежных обязательств. Но обязательства могут быть не только денежные. Например: выписаться, выехать из квартиры, переоформить телефон, заменить газовую плиту и т.п.

Давайте уважаемые Читатели “переиначим” некоторые слова в удобный для нас вид.

  • Кредитор - Банк, который выдал кредит;
  • Должник - Заемщик, который взял кредит у Банка;
  • Поручитель - Лицо которое приняло на себя обязательство Заемщика перед Банком вернуть кредит (долг).

Итак. Есть Кредитор, Должник и Поручитель. Заемщик “что-то” должен Банку, но не исполняет своего обязательства. Вместо Должника обязательство по отношению к Банку исполняет Поручитель. Выполнил обязательство, и сам стал Кредитором по отношению к тому же Заемщику. Заемщик все-таки должен исполнить свое обязательство, не хочет добровольно, - так суд заставит.

Это называется - возникновение права обратного требования.

А сколько же времени действует Поручительство? В зависимости от того указан или не указан в Договоре срок исполнения. Если указан - три месяца со дня наступления срока исполнения Договора в случае, если Кредитор не обратился с иском к Поручителю. Если срок исполнения обязательства не был определен или определен моментом востребования, то ответственность Поручителя прекращается по истечению одного года со дня заключения Договора, конечно, если в том же Договоре не предусмотрен иной срок.

Безусловно, в Договорах Поручительства, имеющих отношение к Ипотеке, срок определяется временем действия Кредитного Договора.

Мы убедились, что Поручительство (на укр. языке - Порука) гражданско-правовой способ обеспечения исполнения обязательств, базирующийся на Договоре.

В операциях с недвижимостью Договор поручительства применяется, к сожалению не очень часто.

Следующий правовой способ обеспечения обязательств - Неустойка (Штраф, Пеня). Прежде всего, это денежная сумма, которую Должник должен уплатить Кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст.179 Гражданского Кодекса Украины “Неустойка”). Договор о Неустойке (штраф, пеня) должен быть заключен исключительно в письменном виде.

Почему Неустойка популярна и удобна? А потому, что не требуется специальных расчетов по убыткам, доказательств и т.п. Необходимы сам факт нарушения Договора и присутствие основания для начала гражданской ответственности.

Как правило, Неустойка определяется либо какой-то конкретной суммой (штраф), либо в виде пени. По общим правилам пеня устанавливается в виде процентов от просроченной суммы за каждый день после срока исполнения обязательств. Какой может быть размер пени? Пеня может устанавливаться как в конкретной сумме за день просрочки независимо от просроченной суммы, так и в процентах от общей суммы долга. Каков же размер этого процента? Можно ориентироваться на Постановление Верховной Рады Украины “Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових забов’язань”, в котором рекомендуется размер пени - 0,5 процента за каждый день просрочки. Иногда применяется величина процента, равная двойной ставке рефинансирования НБУ.

Но стороны могут обозначить “свой” размер процента, о котором они договорились.

ВИНОКУР Владимир Исакович - Директор Центра недвижимости и оценки “МЕГОКОН-В” Источник: comfort.kiev.ua