Ипотека (часть 3). Правовые понятия: двухсторонние сделки, письменные сделки, договор займа, кредитный договор

Двухсторонние и многосторонние сделки называются договорами.

- это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских правоотношений.

Договор в гражданском праве представляет собою сделку, которая совершается на основе совпадения воли сторон по поводу определенных прав и обязанностей. Эта воля должна быть взаимной и согласованной, т.е. совпадать как по объему, так и по содержанию.

Несколько слов о договорах, будем считать для “общего развития”.

Классификация гражданско - правовых договоров.

1) По характеру оснований заключения:

  • Плановые, возникающие из актов планирования (договор поставки, подряд на капитальное строительство и т.п.);
  • Неплановые, заключающиеся в тех случаях, когда план никого из контрагентов не обязывает заключить этот вид Договора;

2) По характеру распределения прав и обязанностей:

  • Односторонние, в которых одна сторона имеет только право и не несет обязанностей по Договору, а другая имеет только обязанности при отсутствии прав.

    • К этому виду Договоров относится “Договор залога”, о котором мы будем подробно говорить , т.к. он имеет непосредственное отношение к ИПОТЕКЕ.

    По этому Договору: Заимодавец (тот кто дал деньги) имеет право требовать возврата заемной суммы, а Заемщик (тот кто взял деньги) обязан долг погасить.

  • Двухсторонние (взаимные), в которых права и обязанности (обязательства) существуют для каждой Стороны. Характерный пример: Договор купли - продажи.

    • Закон устанавливает, что двусторонние (взаимные) обязательства должны исполняться каждой из сторон одновременно, если из закона, договора или существа обязательства не вытекает иное. Значение этого правила состоит в том, что каждая из сторон может отказать другой стороне в удовлетворении, пока другая сторона не исполнит встречной обязанности.

3) Договора делятся:

  • Возмездные, т.е. действие одной стороны сопровождается ответным имущественным действием другой (подряд, перевозка, имущественный найм, купля - продажа и т.д.);
  • Безвозмездные характеризуются тем, что действия одной стороны не требуют ответного удовлетворения (дарения, безвозмездное пользование имуществом);
  • Реальные считаются заключенными с момента совершения действий по передаче имущества. К ним относятся и Договора займа;
  • Консенсуальные - с момента достижения соглашения между Сторонами, т.е. “… с момента достижения подписания Договора Сторонами”;

4) Форма Договора зависит от вида Договора, предмета, участников и т.п.;

  • Устная;
  • Письменная, которая в свою очередь делится на:
    • простую письменную;
    • нотариальную;

      • (Нотариальное удостоверение сделок обязательно лишь в тех случаях, когда это прямо предусмотрено в законе.)

      В соответствии с действующим законодательством, обязательному нотариальному удостоверению подлежат такие документы;

    • договора об отчуждении (купли - продажи, мены, дарения, пожизненного содержания) жилого дома, другого недвижимого имущества;
    • договора об отчуждении земельных участков;
    • договора о залоге недвижимого имущества, транспортные средства, космических объектов, товаров в обороте или в переработке;
    • договора купли - продажи имущества государственных предприятий;
    • договора займа;
    • договора залога;
    • договора дарения имущества.

    Обращаю внимание моих Читателей. Вышеперечисленные договора подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Но это не означает, что другие виды соглашений НЕ могут нотариально удостоверяться. Могут и удостоверяются.

    Например:

    Договор найма жилого помещения, договор хранения; соглашение участников общей долевой собственности о выделении доли в общем имуществе; об установлении порядка пользования общим имуществом (жилым домом, земельным участком, дачей и т.д.).

    Покупатели и Продавцы! Не экономьте бумагу и время - включайте в свои письменные Договора и Соглашения каждую мелочь, договаривайтесь “на берегу”.

    Прежде чем мы перейдем непосредственно к ипотечному кредитованию, нам необходимо разобраться с такими правовыми понятиями как:

    • Займ и Договор займа;
    • Кредит и Кредитный Договор.

    Начнем подробно разбираться.

    Договор займа.

    По Договору займа одна сторона передает другой в собственность деньги или вещи, определенные родовыми признаками (то есть те, которые обладают общими свойствами для вещей данного вида - измеряются весом, числом, мерой: например, литр бензина, тонна пшеницы, кубометр досок), а Заемщик обязуется возвратить Заимодавцу такую же сумму денег или равное количество вещей того же рода и качества (ст. 373 ГК Украины).

    Форма договора займа зависит от его суммы или стоимости предоставляемых в заем вещей. Договор займа свыше установленной законом суммы заключается в письменной форме (в проекте нового ГК Украины размер этой суммы определяется в 10 необлагаемых доходов). Обычно он оформляется путем составления заемной расписки, возвращаемой заемщику при возврате им долга.

    По желанию сторон Договор может быть удостоверен и нотариально, но в этом случае необходимо уплатить государственную пошлину в размере пяти процентов от суммы займа (п.п. “з”, п. 3, ст. 3 Декрета Кабинета министров Украины “О госпошлине”).

    Заемщик обязан возвратить деньги или вещи в обусловленный договором срок. Если срок возврата не был оговорен, то долг должен быть возвращен заемщиком в семидневный срок с того момента, когда этого потребует заимодавец (ст. 165 ГК Украины).

    Действующее законодательство не предусматривает заключение договора займа между гражданами под проценты (ст. 170 ГК Украины).

    Но если должник нарушил свои обязательства, то нормой, которая может защитить интересы кредитора, является ст. 213 ГК Украины, предусматривающая возможность взыскать с должника убытки, причиненные просрочкой исполнения обязательств, и ст. 214 ГК Украины, обязывающая должника уплатить три процента годовых за просрочку денежного обязательства.

    Кредитный Договор.

    Кредит (лат. creditum - заем, долг) - такие отношения, которые связаны с передачей денег или материальных ценностей во временное пользование на условиях их возврата.

    Основные формы Кредита:

      1) Банковский Кредит, предоставляемый как денежный займ;

      2) Потребительский Кредит, используемый как в денежной, так и в товарной форме. Его можно рассматривать (с некоторой условностью), как один из видов купли - продажи, когда право собственности возникает у Покупателя еще до полной оплаты т.е. с момента передачи вещи Продавцом Покупателю, а стоимость товара погашается частями.

      Сейчас продаются многие товары в кредит: автомашины, оргтехника и недвижимое имущество, в частности квартиры. Ну, об этом позднее.

      3) Давайте более подробно рассмотрим Банковский кредит (далее Кредит), который можно рассматривать как одну из форм движения капитала и который дает доход (процент) и предоставляется юридическим лицам и гражданам.

    Основные принципы Кредитования:

    • оборачиваемость денег (деньги должны вернуться);
    • срочность (кредит должен иметь срок погашения);
    • целевое назначение (кредиты выдаются, как правило, под конкретное приобретение либо под конкретную программу);
    • обеспечение (обязательство по возврату кредита должно быть обеспечено).

    Существует и форма выдачи Кредита без обеспечения. Они называются “бланковые кредиты”. Как правило такие Кредиты выдаются Банками крайне редко и исключительно своим Клиентам и Акционерам.

    4) Кредиты делятся на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

    Мы разобрались с тем, что возможно брать деньги в долг, а долг нужно отдавать, т.е. выполнять свои обязательства.

    Какие же есть методы (способы) обеспечения выполнения обязательств. Их не очень много. Для обеспечения исполнения обязательств существует такие способы, как ЗАДАТОК, ЗАЛОГ и ПОРУЧИТЕЛЬСТВО.

    Я полагаю, что целесообразно будет разобраться сперва со всеми видами (способами) обеспечения обязательств, а затем уже посмотреть, как можно применять их в операциях с недвижимостью. Именно это мы и сделаем, но в последующих номерах. Я никогда (!) не отказываю моим Читателям в консультациях (бесплатных) как по телефону, так и у меня в офисе. Звоните и приходите. ВИНОКУР Владимир Исакович - Директор Центра недвижимости и оценки “МЕГОКОН-В” Источник: comfort.kiev.ua