Ипотека (часть 2). Правовые понятия: договор в гражданском праве, документ, сделка

Я уверен, что мои уважаемые Читатели, особенно те, кто читает и собирает мои статьи (а их уже около 150 с 1996 года) должны хорошо разбираться с такими важнейшим понятием как “ДОГОВОР”.

Договор - основа возникновения и способов выполнения обязательств.

В этой статье мы постараемся с этим понятием разобраться.

Договор (en agreement; contract; deed) - документ, в котором зафиксировано соглашение сторон об установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей.

Появилось у нас новое понятие - документ.

Очень часто мы употребляем слова и понятия вроде бы знакомые, но всегда ли знаем их определения и понятие? Не всегда. Итак.

Документ (en document) - зафиксированная на материальном носителе информация с определенными реквизитами, получения, сохранения и распространения которой регламентировано в установленном порядке.

В словаре “150 термінів із словника рієлтора”, выпущенном еще 1996 году Вашим Автором совместно с Бондаренко А.А. и, к сожалению покойным уже, Куксой В.П. (это был первый словарь в Украине, имеющий отношение к операциям с недвижимостью).

“Договір - угода між двома або більше сторонами (фізичними та/або юридичними особами), яка встановлює для цого учасників відповідні права та обов’язки”.

В некоторых случаях, в т.ч. и нотариальных документах понятие “Договір” и “Угода” существуют как бы параллельно.

Хотя, по моему мнению (подчеркиваю “по моему”), есть некоторые различия или нюансы различий.

Выскажу “мнение”, которое может оспариваться правоведами и филологами. Но я не тот и не другой. Я - Риелтор.

>Угода - “погодження”, “соглашение” (en agreement), - договоренность сторон об условиях сделки.

>Угода - “правочин”, “сделка” (en deal) - действия граждан и юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязательств.

Я хотел бы написать несколько слов в защиту понятия “сделка”. Я обратил внимание на то, что некоторых моих Клиентов, особенно НЕ очень молодого возраста пугает слово “сделка”. Эта “пугливость” уходит корнями в “советские” времена и в “советскую” терминологию, а в Гражданском Кодексе есть глава 3, которая так и называется “Сделка”.

Сделками признаются действия граждан и организаций, направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка - это правомерное действие, совершаемое для достижения разрешенных законом целей (приобретение имущества путем купли-продажи, мены; сдача жилого помещения в поднаем и т.п.).

Сделки бывают односторонние, если для совершения такой сделки достаточно выражения воли одной из стороны (составление завещания, отказ от наследства, выдача доверенности), двухсторонние, когда для совершения сделки требуется совпадение волеизъявления двух сторон (купля-продажа, аренда, подряд), и многосторонние, когда выражается воля трех и более сторон (договор о совместный деятельности).

Двухсторонние и многосторонние сделки называются договорами.

Договор - это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских правоотношений.

Договор в гражданском праве представляет собою сделку, которая совершается на основе совпадения воли сторон по поводу определенных прав и обязанностей. Эта воля должна быть взаимной и согласованной, т.е. совпадать как по объему, так и по содержанию.

Например, гражданин продает дом другому лицу, которое хочет дом купить, то есть имеется взаимная воля заключить договор купли-продажи жилого дома. Однако Покупатель не согласен с ценой, установленной Продавцом и предлагает меньшую сумму, на что Продавец не соглашается. В этом примере имеется взаимность воли, но нет ее совпадения, и поэтому договор не может быть заключен. Конечно, воля сторон не может быть согласована по всем мельчайшим деталям, но существенные условия, без которых заключение договора невозможно, должны быть согласованы в самом договоре. Например, очевидно, что без согласования предмета и цены невозможно заключить договор купли-продажи.

Другими словами “договор” - это разновидность (или один из видов) сделок. А если проще: “сделка” - это действие, а “договор” - это документ.

Поэтому грамотный Риелтор скажет: “Я завтра участвую в сделке по купле-продаже”, т.е. в действии, но не скажет “Я завтра участвую в Договоре купли-продажи”. Это неправильно, т.к. Риелтор не является Стороной Договора, т.е. Документа.

ВИНОКУР Владимир Исакович - Директор Центра недвижимости и оценки “МЕГОКОН-В” Источник: comfort.kiev.ua