Ипотека (часть I). Правовые понятия: обязательства, кредитор, должник, солидарные обязательства

Уважаемые Читатели! Я уверен, что Ипотека, как говорится, “стучится в нашу дверь” и мы с Вами должны не спеша разобраться с этим понятием. А разобраться для того, чтобы умело его применять на благо своей семьи.

Правовое понятие “ипотека”, неразрывно связано с другими правовыми понятиями (терминами): Обязательство, Кредитор, Должник, Залог и др.

Давайте разбираться

Мы подходим к очень важным правовым понятиям, которые постоянно применяются и используются в операциях с недвижимостью. ОБЯЗАТЕЛЬСТВО. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА. ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ. ПРЕКРАЩЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ.

Обязательства - такие гражданские правоотношения, когда одно лицо (Должник) обязано совершить в пользу другого лица (Кредитора) определенные действия (например: продать квартиру, выписаться и освободить квартиру до определенного числа, оплатить все коммунальные платежи и телефонные переговоры на день передачи ключей) или воздержаться от определенных действий (например: не ломать стены перед продажей, не демонтировать газовую плиту, не ликвидировать телефонную линию и т.п.). В нашем случае, тот кто взял Кредит - Должник (Заемщик), а тот, кто дал Кредит - Кредитор. Кредитор имеет право требовать от Должника исполнения по обязательствам. Господа Читатели! Все что имеет отношение к обязательствам, регламентируется Гражданским Кодексом Украины, а именно - разделом III “Обязательственное право”.

Обязательства могут быть односторонними, когда одна сторона имеет только права, а другая - только обязательства (например, в Договорах займа) и двухсторонние, когда каждая из сторон имеет и права, и обязательства (например, Договор купли-продажи). Как правило, основанием для возникновения обязательств есть договоры.

Обязательствам всегда присущ конкретный состав и полная определенность участников. Их предметом, как правило, есть конкретные(!) позитивные действия (передача имущества, возврат долга, выполнение определенных действий и др.), а не общие обязательства не мешать кому-нибудь в чем-нибудь.

Кто же “действующие лица”, участвующие в “выполнении обязательств”.

Кредитор - (лат. creditor) в гражданском праве сторона в обязательстве, которая имеет право требовать от другой стороны - должника исполнения обязательства, а именно, выполнить определенные действия или воздержаться от определенных действий.

Должник - сторона в гражданском обязательстве, которая должна выполнить в пользу другой стороны (кредитора) определенные действия или воздержаться от них.

Я обращаю Ваше внимание, уважаемые Читатели, что понятие “Кредитор” и “Должники” - это общие понятия, они связаны не только с деньгами (но и с деньгами также), а с обязательствами в любом виде. Например, Продавец дал обязательство Покупателю поменять при продаже квартиры краны. В этом Договоре: Продавец - Должник, Покупатель - Кредитор. Наш пример, является такой разновидностью Договоров, как односторонние. Почему? А потому, что в таких Договорах одна сторона (Кредитор) приобретает только права (получить новые краны), а другая (Должник) только обязанности (купить и установить новые краны).

Должен заметить, уважаемые Читатели, что большинство Договоров - есть двухсторонние, то есть такие, по которым каждая из сторон имеет как права, так и обязанности. Другими словами, каждая из сторон и Кредитор и Должник. Например, всем нам близкий Договор купли-продажи: Продавец - имеет обязанность передать квартиру (Должник) и право получить деньги (Кредитор), а Покупатель - имеет обязанность уплатить деньги (Должник) и право приобрести в собственность имущество (Кредитор). Такие Договора называются еще Взаимными.

Кредитные Договора - односторонние. Кредитор имеет право получить свой кредит с Должника, а Должник имеет обязательство его передать Кредитору.

В Договорах, имеющих отношение к операциям с недвижимостью, зачастую Кредиторов и Должников бывает не по одному лицу, а несколько. Например, несколько Покупателей и несколько Продавцов.

Тут мы подошли к такому важному понятию - как солидарные обязательства, с которыми часто встречаются участники рынка недвижимости. В обязательствах может быть не один Должник, а несколько. В этом случае (если другое не оговорено в Договоре) каждый из Должников должен исполнять обязательства в равных частях с другими Должниками.

Как правило, Собственников квартиры несколько. Хочу обратить внимание, что кредит не может взять кто - нибуть один. Кредит берут, как - бы, все и все (!) становятся Должниками. (В Банковской терминологии еще существует термин “Заемщик”, тот, кто взял “займ”, но об этом позднее).

Поэтому Кредитор (Банк) имеет право требовать исполнения своих обязательств (например, вернуть кредит) как от всех Должников вместе, так и от каждого в отдельности.

Солидарные Должники остаются Должниками до тех пор, пока обязательства не будут исполнены полностью.

С иной стороны, исполнение солидарных обязательств полностью(!) одним из Должников, освобождает остальных от исполнения обязательств.

Я надеюсь, что мы разобрались с понятиями “Кредитор” и “Должник” и установили, что они относятся не только к Договорам займа, т.е. к деньгам.

Говоря об обязательствах (тема наших статей), мы естественно затрагиваем такой наиболее распространенный юридический факт как Договор, точнее ДОГОВОР В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ.

Мы еще поговорим на эту тему, чтобы хорошо или даже “очень хорошо” подготовится к пониманию и, я надеюсь участию моих Читателей, в “Договорах залога (Ипотеки)”.

ВИНОКУР Владимир Исакович - Директор Центра недвижимости и оценки “МЕГОКОН-В” Источник: comfort.kiev.ua