Кредит+новострой =?

И жили они долго и счастливо, и был у них домик с огородиком, а в огородике росли огурчики, помидорчики и даже петрушечка с укропчиком. Вот такая добрая сказка, только автор забыл упомянуть, что домик они взяли в кредит. Но это уже совсем другая история.

Сегодня в Украине около 40% квартир приобретаются в кредит. У героев, упомянутых выше, все получилось хорошо. Они собрали все необходимые документы, выбрали домик на «вторичном» рынке недвижимости, получили кредит в банке и живут поживают, и добра наживают.

Однако, одно дела взять кредит под покупку «вторички», и совсем другое - кредит под «новострой». Наверняка все помнят грустную историю с «Элита-центр». У героев той сказки, как это ни печально, теперь нет ни домика, ни денег на новый, да еще и долги висят. После этой скандальной аферы все задумались, о том, что такое «новострой», и как обезопасить себя и других от подобных махинаций.

Парламент внес изменения в Закон "Об инвестиционной деятельности", запрещающие стройкомпаниям привлекать средства населения напрямую, через заключение инвестдоговоров. Теперь между гражданином-инвестором и застройщиком обязательно должен быть посредник-контролер, следящий, чтобы деньги не разворовывались, стройматериалы по сговору с поставщиками не приобретались по завышенным ценам, возведение жилья было завершено в указанные в договоре сроки и качество работ (расположение, метраж квартиры, наличие отделки) соответствовало договору с клиентом. Банки стали очень осторожно давать ипотечные кредиты. Чтобы обеспечить себя от рисков незавершения строительства, банки дают займы лишь после готовности новостроя на 30-70% и, кроме того, с первоначальным взносом. Есть надежда, на то, что банк-кредитор сам контролирует стройку, будучи управителем фонда финансирования строительства. Тогда вам могут дать деньги на жилье в новостройке сразу после того, как на нее получены все разрешительные документы и работы на объекте начались.

Для того чтоб взять ипотеку под квартиру в новостройке и не попасть впросак, необходимо осуществить ряд нехитрых действий и потратить около недели времени.

  • Сесть на кухне, заварить кофейку. Взять белый лист бумаги и ручку, на котором вы распишете все «за» и «против» кредита под новострой
  • Внимательно изучите все предложения на рынке недвижимости
  • Рассмотрите все предложения от банков на данный вид кредитования. По возможности, обсудите со специалистом.
  • Еще раз сесть на кухне и взвесить все за и против
  • Выбрать застройщика и квартиру.
  • Проверить застройщика. Это можно осуществить следующим способом:
    • Посмотрите лицензию Минстроя, которая должна быть оформленой на бланке строгой отчетности, с голограммой и подписью министра или его зама. Обратите внимание на срок действия лицензии: он не должен истечь до завершения ваших отношений со стройкомпанией;
    • Обратите внимание, на наличие у застройщика решения местного органа самоуправления об отводе земельного участка под строительство;
    • Компания должна пройти стадию архитектурно-планировочного, инженерного утверждения проекта и получить разрешение на ведение строительства. Требуйте предъявить положительное заключение Службы украинской инвестиционной экспертизы и разрешение управления государственного архитектурно-строительного контроля;
    • Обратите внимание, чтобы заказчик заключил договора с подрядчиками на строительство (если сам заказчик не имеет строительных мощностей), проверьте соответствие реквизитов сторон в этом документе;
    • Потребуйте от стройкомпании показать протокол о проведении общественных слушаний среди жильцов соседних с новостройкой домов: там должен быть согласие на ведение строительства.
  • Выбрать банк. Напомним, что кредит дают заем максимум на 20-30 лет и вы должны погасить кредит до наступления пенсионного возраста. А также, Общие выплаты по кредиту не могут превышать 40-50% от общих доходов семьи. Для банка вам необходимо:
    • Иметь первоначальный взнос на квартиру (10-30% ее стоимости);
    • Заключить договор с застройщиком или фондом финансирования строительства;
    • Подать в банк заявление на кредит, предоставив паспорт (если женаты/замужем - свидетельство о заключении брака), идентификационный код и справку о доходах за последние 6 месяцев;
  • Выбрать валюту кредита.
  • Подписать договор с банком и застройщиком, и планировать, куда же вы повесите картину которую нарисовал ваш дедушка.

К сожалению, выплатив ваш бюджет выйдет за рамки основными расходами по обслуживанию кредита. Есть масса дополнительных расходов, так что затягивайте ремни потуже. Дополнительные расходы:

  • Все банки взимают разовую комиссию за оформление договора залога, ее размер - 0,99-2% от суммы кредита. В случае, если вы берете кредит в $96 тыс., такая комиссия составит $950-1920.
  • За редким исключением, банк потребует провести экспертную оценку степени ликвидности будущей новостройки: за это "удовольствие" с вас возьмут от 300 до 700 грн. ($60-140).
  • Никоим образом не избежать и нотариального оформления договора о получении банковской ссуды. Как правило, услуги нотариуса за такого рода свидетельство стоят 500-700 грн. ($100-140).
  • Государственная пошлина составляет 1% от стоимости жилья. В случае, когда "единичка" стоит $120 тыс., уплатите родной державе $1200 за право стать ее собственником.
  • Аналогичный 1% - те же $1200 - счастливый владелец "хаты" будет вынужден перечислить в Пенсионный фонд при оформлении права собственности.
  • Хорошо, если банк не требует от заемщика страхования жизни, в противном случае за 20 лет набежит от $1920 до $7680.
Наконец, самый тяжелый груз - неизбежное страхование имущества (этой самой квартиры). В зависимости от ставки, 20 лет такой подстраховки обойдутся заемщику в $2640-12.000.