Ипотечный кредит: короче и дороже

Для подавляющего большинства украинцев ипотека неподъемно дорога, в связи с чем отечественная недвижимость недоступна даже в мечтах. И каждое очередное ужесточение условий кредитования откладывает осуществление мечты на бесконечно далекий срок. Количество людей, которые могут привлекать кредитные средства для приобретения недвижимости, стремительно приближается к нулю, но было бы несправедливым утверждать, что в правительстве на это не обращают никакого внимания. Не только обращают, но и обещают, что "все будет хорошо", однако будешь ли сыт этими обещаниями?
В 2009 году финансирование ипотечного кредитования за счет средств Госбюджета увеличится в шесть раз. Об этом в ходе общественного представления проекта Государственного бюджета Украины на 2009 год заявила премьер-министр Украины Юлия Тимошенко. В частности, отметила премьер, проектом Госбюджета-2009 запланировано увеличение уставного капитала "Ощадбанка", "Укрэксимбанка", а также Государственного ипотечного учреждения.
Цена премьерских обещаний
Напомним, что со времени прошлого "ипотечного заявления" премьера по поводу того, что долгосрочные кредиты на жилье без первого взноса под небольшие проценты станут доступными через два месяца, не прошло и полгода. Не далее как в апреле нынешнего года Тимошенко сказала буквально следующее: "На сегодняшний день мы построили модель доступа ипотечного учреждения к дешевым кредитам, а также модель доведения этих дешевых кредитов через государственные банки по минимальной цене для тех, кто хочет получить такие долгосрочные кредиты".
Согласно обещаниям правительства, уже в начале лета каждая работающая семья должна была иметь возможность получить жилищный займ под 4-6% годовых на 20-30 лет. Более того: правительство собиралось воплощать свою программу доступного жилья параллельно с президентской. "Я считаю, что сегодня такой дефицит доступного жилья, что нужно использовать и одну, и вторую модель. А если будет еще и третья, и четвертая, это будет еще лучше", - говорила Тимошенко.
Обещания по традиции остались невыполненными. Впрочем, говорить о том, что кто-то их воспринял всерьез, было бы большим преувеличением. Тогда украинские эксперты в один голос утверждали: правительство занимается популизмом, не обращая никакого внимания ни на законы рынка вообще, ни на ментальность украинцев в частности.
Кредиты становятся короче и дороже
Прогнозы экспертов оправдались: условия ипотечного кредитования не только не улучшились, но и значительно ухудшились, в связи с чем объем выданных кредитов украинскими банками за II квартал 2008 года уменьшился на 45% по сравнению с январем-мартом . Ухудшение условий специалисты связывают с ипотечным кризисом, недостачей ресурсов у банков и политикой НБУ по ограничению выдачи кредитов в долларах США. Банки увеличивают ставки и размеры начального взноса, чтобы, в первую очередь, застраховать самих себя от возможных потерь.
В последние полгода сроки кредитования ипотеки как на первичном рынке, так и на вторичном, демонстрируют тенденции к уменьшению, а ставки по кредитам, наоборот, - увеличиваются. Основной причиной сентябрьского увеличения процентных ставок банки, не мудрствуя лукаво, назвали дальнейшее удорожание денежных ресурсов, как в Украине, так и за рубежом.
8 сентября повысил стоимость займов УкрСиббанк: кредиты в долларах тут подорожали на 1%, а в евро - на 2%. В конце августа с 13,6 до 14,1% выросла стоимость долларовой ипотеки в Укрсоцбанке. В Райффайзен Банке Аваль ставки по кредитам в валюте пока что не изменились, но с сентября подорожала стоимость ипотеки в гривне - с 16,6 до 20,6% годовых. Наиболее радикально к поднятию ставок подошли финансисты из "ОТР Банка" - кредит в американской валюте подорожал сразу на 2% - до 15,1%, а займы в евро подскочили на 2,5% - до 15,6%.
2% годовых - это дополнительные $130-160/месяц
Вынуждены разочаровать тех, для кого 1-2% кажутся незначительным поднятием ставки. На самом деле все гораздо печальнее, чем кажется на первый взгляд.
Согласно данным мониторинга цен, на начало сентября средняя стоимость однокомнатных квартир, выставленных на продажу в Киеве, составляет $140 510, двухкомнатных - $218 498, трехкомнатных - $337 752. Отняв от стоимости квартиры первоначальный взнос банку (20%), получаем, что сумма кредита для покупки однокомнатной квартиры составляет более $110 тыс.
Воспользовавшись ипотечным калькулятором, получаем, что исходя из процентной ставки 13,1% годовых при сроке кредитования 10 лет ежемесячный платеж составит $1649. При увеличении ставки на 2% ежемесячный платеж увеличится более чем на $130 и составит $1781. Переплата по кредиту за 10 лет - $87 869 при ставке 13,1% годовых и $103 772 при ставке 15,1%.
Для чистоты эксперимента посчитаем увеличение ежемесячного платежа с теми же исходными данными, увеличив срок кредитования до 20 лет. Результат еще более впечатляющий - ежемесячные платежи $1297 и $1457 соответственно, переплаты по кредиту - $201 179 и $239 584.
Интернет-газета "СЕЙЧАС" уже делала несколько расчетов по поводу того, сколько нужно зарабатывать, чтобы купить квартиру в Киеве. В начале марта минимальная зарплата потенциального заемщика для получения ипотеки должна была быть на уровне $2000/месяц, однако уже три недели спустя эти цифры стали неактуальными. Глядя на новые суммы, можно с уверенностью говорить, что при таких ценах зарплата потенциального заемщика должна быть не менее $4000/месяц.
Главный вопрос, который волнует всех потенциальных покупателей жилья - брать кредит прямо сейчас или помедлить? Эксперты полагают, что ждать улучшения условий кредитования в ближайшее время не стоит. Покупать ли квартиру сейчас - зависит от того, для чего она вам нужна. С точки зрения долгосрочной перспективы, учитывая, что человек будет жить в собственной квартире, а потом передаст ее по наследству детям, данное вложение выгодно. С другой стороны, стоимость недвижимости находится на пике, а условия кредитования - весьма жесткие, поэтому, если дальнейшая цель - перепродать квартиру, то данное вложение весьма рискованно.

Источник: banker.ua