Три "Р" и пузырь на рынке жилья

Чтобы снизить вероятность повторения кризиса на рынке жилья, ударившего по всей мировой экономике, необходимо извлечь уроки из нынешнего кризиса.

Теперь уже ясно, что американский рынок жилья был очередным рыночным пузырем. Но необходимо ответить на вопросы, как он образовался, и почему его схлопывание оказалось настолько болезненным.

Обозреватель Wall Street Journal Дэвид Уэссел полагает, что проблема сводится к трем "Р", под которыми он подразумевает "ракетчиков", регуляторов и рейтинговые агентства.

Ракетчиками он называет мудрецов с Wall Street, которые изобрели ценные бумаги, предположительно распределяющие риск, но в действительности создавшие гораздо более тяжелое долговое бремя, чем того позволял здравый смысл. Если кризис сбережений и ссуд 1980-х годов был создан в Вашингтоне и являлся неизбежным результатом государственного страхования вкладов, то нынешний кризис - дело рук Wall Street.

Для создания пузыря таких размеров нужны были также агрессивные создатели ипотеки, безрассудные покупатели жилья и недальновидные инвесторы. Но все было бы не так плохо, если бы не бумажные фабрики, где отдельные низкокачественные ссуды собирали в стопку и делали из них ценные бумаги, по какой-то причине считавшиеся более надежными, чем исходные ссуды. Авторы этого замысла думали, что берут немножко яда и растворяют его в большом резервуаре с водой, на деле же оказалось, что они отравили всю систему водоснабжения.

Риск, как мы теперь знаем, не распределился. Он обратился на банки вроде Citigroup (C) и UBS (UBS). Аналитики отмечают, что идея распределения рисков хороша в теории, на практике же все зависит от того, на кого обращаются эти риски. Как выяснилось, они попали не в сильные руки, которые могли бы удержать их в течение периода нестабильности. А поскольку удержать их не смогли, держатели рисков лишь усилили нестабильность.

Цена просроченных долгов, дефолтов и падающей стоимости жилья нередко переходила на структуры, которым недоставало финансовой силы, чтобы предотвратить бурю. Поскольку они не могли долго нести это бремя, они вынуждены были продавать ценные бумаги, связанные с ипотекой, на враждебном неликвидном рынке, толкая вниз и без того падающие цены.

В современной капиталистической системе регуляторы обеспечивают страховочную сетку, не позволяющую рынку столкнуть экономику с обрыва. В случае с низкокачественной ипотекой регуляторы не выполнили свою задачу. Впрочем, вопросы о том, следовало ли регуляторам ограничивать новации Wall Street, могли ли они это сделать и должны ли были запрещать сделки между искушенными взрослыми людьми, остаются открытыми.

Однако регуляторы не сумели защитить неискушенных потребителей от ипотечных ссуд, которые те просто не могли себе позволить, или не понимали, на что идут. Теперь регуляторам приходится это исправлять. Кроме того, регуляторы недооценили риски, которые берут на себя банки, и не остановили кредиторов, снижающих требования в стремлении привлечь бизнес. Исправить это будет гораздо труднее.

Помимо всего прочего, регуляторы позволили кредиторам совершить фундаментальную ошибку: давать кредиты, основываясь не на доходах и активах заемщика, а на кажущемся неизбежным росте стоимости обеспечения. Ипотеки давали людям, которым было не по карману вносить платежи, так как кредитор (или инвестор) исходил из того, что в случае дефолта жилье всегда будет стоить больше, чем ссуда.

Есть еще рейтинговые агентства, прежде всего Moody's и Standard & Poor's. В апрельском докладе "Форума финансовой стабильности" (Financial Stability Forum), объединяющем регуляторов и представителей центробанков, говорится: "Кредитные рейтинговые агентства присваивали высокие рейтинги сложным структурированным низкокачественным долгам, основываясь на неадекватных исторических данных и, в некоторых случаях, небезупречных моделях".

Пороки рейтинговых агентств представляют собой смесь конфликта интересов, неадекватная система, которая классифицировала сложные ценные бумаги по аналогии с корпоративными облигациями и с оглядкой на прошлое, оказавшейся особенно бесполезной. Они были инструментами реализации. Сейчас они меняют свою бизнес-модель, а контроль со сторон государства неизбежно усилится.

Но инвесторов, полагавшихся на рейтинговые агентства - в особенности пенсионные фонды и другие подобные учреждения, - тоже есть, в чем упрекнуть. Рейтинговые фирмы стали костылем для инвесторов, просто не желающих тратить время и деньги, необходимые, чтобы стать благоразумным инвестором, в период, когда низкие процентные ставки избавили тех, кто стремится к высокой доходности, от размышлений о высоких степенях риска.

Источник: K2Kapital