Как сбежать из долгостроя

Как можно вернуть вложенные в недострой деньги.
Строители признают, что заморозили возведение половины домов, кризис на «первичке» — в разгаре. Очевидно, будет расти число долгостроев и вечных недостроев. Как можно хотя бы вернуть вложенные деньги. Ведь, как оказалось, заставить закончить строительство практически нереально.

Инвестдоговор: только "мировая"

После скандала с «Элита-Центр» была внесена поправка от 15.12.2005 г. в Закон «Об инвестиционной деятельности», запрещающая застройщикам привлекать деньги населения по инвестиционным договорам. Проще говоря — подвергать рискам граждан, вкладывающим свои кровные в новостройки. Но домов, которые зиждились на инвестдоговорах , да так и «не достроились», в Украине — десятки. Как же быть тем, кто внес деньги по этой схеме, а теперь понимают, что попали в долгострой или вечный недострой?

Ситуация почти безнадежная. Ведь если стройкомпания до сих пор не возвела дом, значит, растратила деньги, либо неверно рассчитала смету и находится в упадке. Если потребуете у нее вернуть вложенные деньги, то, в лучшем случае, получите номинал (проценты на них не начисляются), который никак не соответствует 2—3-кратному росту стоимости жилья за эти годы. По словам директора консалтинговой компании Building Live&Development Виктора Распутного, за «единичку» 3—4-летней «давности» вернете $20—30 тыс., а за них сейчас ничего не купишь...

Самый безболезненный вариант решения проблемы озвучил партнер консалтинговой компании «Диалог-классик» Артем Новиков: пойти с застройщиком на «мировую», предложив перевести оплату с недостроя на квартиры в готовом доме. Но даже столичных компаний, имеющих «лишние» квартиры в готовых домах — всего 6—7, и мало кто из них согласится на такой взаимозачет.

Облигации: попробуй, продай!

Один из двух дозволенных законом способов привлечения средств граждан в жилстрой — продажа целевых беспроцентных облигаций. Как правило, каждая из них соответствует 0,01 кв. м в будущей квартире. На полученные от людей деньги компания строит дом, обещая обменять свои ценные бумаги на зарезервированные ими квартиры. Законодательство обязывает эмитентов облигаций рейтинговать их. Но сомнительно, что эти рейтинги помогут вам сориентироваться в обстановке кризиса — они не поспевают за ситуацией. Доверяйте своим глазам: если стройка затормозилась или остановилась, пора «вынимать» из нее свои деньги в обмен на купленные облигации. Но сделать это удастся далеко не всегда.

Виктор Распутный назвал этот способ приобретения жилья самым простым и — самым опасным: инвесторы практически не защищены от злоупотреблений стройфирм. Можно потребовать у застройщика выкупить облигации, только если это прописано в договоре. Тут важно быть в первых рядах: если стройка уже заморожена из-за трудностей с финансированием, то на "вторых-третьих" соискателей деньги вряд ли найдутся. И даже если договор позволяет до завершения стройки перепродать облигации третьим лицам (редко встречающийся пункт), главный консультант консалтинговой компании RED Илья Родионов очень скептично оценивает вероятность найти такого покупателя-простака.
Адвокат юридической фирмы «Вимэкс-С» Владимир Яковенко считает, что, если в договоре нет соответствующего пункта, то даже через суд вернуть деньги из долгостроя в обмен на облигации шансы — почти нулевые. Но можно предъявить иск к компании с требованием достроить дом плюс возместить моральный ущерб, затраты на съемную квартиру и т.д.

Фонды: свои для свох

Фонды финансирования строительства (ФФС) — вторая законная форма привлечения денег граждан под новострои. И, по идее, безопасная: фонды, якобы независимые от застройщиков, получают деньги от клиентов и контролируют, чтобы они использовались по назначению и рачительно. Реально же, как отметил независимый аналитик Ярослав Цуканов, ФФС создаются самими крупными стройфирмами либо солидными банками как их «дочки» на рынке строительства. Действительно незаангажированных мало, и лишь они в экстренных случаях пойдут на замену нерадивой стройфирмы. И притом для достройки дома наверняка понадобятся дополнительные взносы с будущих жильцов.
А позитив, по мнению главы департамента аналитики консалтинговой компании «Канзас» Сергея Голуба, в том, что любой ФФС чаще всего может вернуть людям деньги, если они усомнились в перспективах стройки и расторгли договор инвестирования.

С банками шутки плохи!

Скажем, вы взяли кредит на квартиру в новострое, а тот «умер». Наивно думать, что заем можно не выплачивать. Как пояснили начальник управления кредитных продуктов «Укргазбанка» Дмитрий Замотаев и сотрудник ипотечного управления «Укрсоцбанка» Денис Топчий, это — тупиковый путь, в итоге вы потеряете больше. Ежемесячно с вас будут брать штраф от 1% и пеню от 0,1% на остаток просроченного долга. Продолжите упорствовать — банк заставит застройщика расторгнуть с вами договор, вернуть деньги (притом строитель оштрафует вас на 1—5% от внесенной суммы), и из них взыщет ваш долг. А если застройщик — банкрот, через суд банк заставит вас продать любое иное имущество и расплатиться с ним: можете лишиться уже имеющегося жилья или десятилетиями выплачивать долг из зарплаты.

Переуступить "горящую избу" можно, но сложно и опасно

Положим, вы заподозрили, что дом, в который вы вложили свои кровные, заморозят. Есть смысл перекинуть риск остаться и без денег, и без жилья на чужие плечи — переуступить права собственности на квартиру другому гражданину. Но продать «горящую избу» сложно и небезопасно.

Итак, на стройке стало меньше «живой силы» и техники, ее темпы замедлились, сроки завершения явно срываются. Поговорите с прорабом стройки (ему блюсти честь мундира заказчика резона нет, он — простой наемник), с кем-то из бригадиров. Да и обычные работяги охотно поплачутся, что зарплату задерживают, лишают премий, увольняют «лишних».

Само собой, застройщик будет вас уверять, что трудности — временные, скоро все наладится. Либо же — что бригады и технику временно перебросили на другие дома, дабы срочно их закончить. Узнайте, куда именно перебросили и не поленитесь лично проехаться по этим стройплощадкам. Если обнаружите там не бурлящие работой «муравейники», а «черепашьи бега» — значит, пора бежать с тонущего корабля.
Срочно давайте объявления через агентства недвижимости, газеты и интернет о продаже квартиры путем переуступки. За «наваром» гнаться не приходится, выставляйте цену такую же, как у застройщика, а то и пониже. Вас не должно смутить, если даже договор с ним предполагает, что за переуступку придется уплатить штраф в 2—5% от стоимости уже проинвестированных метров: лучше понести эти потери, чем лишиться всего.

Но этот вариант бегства из «избы» по разным причинам может не сработать. Виктор Распутный отметил, что лишь в немногих договорах застройщики позволяют клиентам перепродажу квартир до того, как введут дом в эксплуатацию: в большинстве случаев избавиться от долгостроя не удастся. Илья Родионов говорит, что в случае с переуступкой покупателям нужно привлекать специалистов, которые оценят риск недостроя, и если он велик — отговорят от такого приобретения. Продавцу же можно рассчитывать лишь на помощь риелторов, которые не очень-то дорожат своей репутацией и готовы содействовать в продаже явной «тухлятины». Но и в случае успеха продавец не застрахован от ответного удара. Артем Новиков предупреждает, что покупатель может оспорить в суде сделку купли-продажи — например, если продавец его не предупредил о срывах сроков строительства.

Мы деньги вырвали!

Евгения П. соблазнил новострой в Борисполе — на 30% дешевле, чем в Киеве. Но в июне он заметил, что дом перестали возводить. Через месяц понял, что «жареным запахло», и выставил квартиру на продажу по переуступке — на 4% дешевле, чем заплатил (благо, договор позволял перепродавать квартиру до введения дома в эксплуатацию). Покупатель нашелся в сентябре. «Может, достроят дом и я буду локти кусать. Но, скорее, не достроят: мой покупатель будет коленки кусать», — говорит хитрец.

Галину К. смутило, что дом в Буче перестал набирать этажи. Пообещали, что в сентябре строительство возобновится, но оно стоит до сих пор, поэтому Галина решила забрать свои деньги. Она их инвестировала через Фонд финансирования строительства. По договору деньги должны были вернуть в течение 25 дней. В итоге она их получила даже раньше, через 3 недели после обращения. Вероятно, известный застройщик решил пока не обнародовать свои проблемы и пошел на «мировую», либо Галина оказалась в счастливых первых рядах и на ее долю еще хватило денег.

Источник: Сегодня