Составляющие стоимости недвижимости

Миллионы жителей мечтают купить квартиру. Но только пятая часть населения может позволить себе такую покупку, даже с использованием ипотеки. Давайте попытаемся разобраться, из чего же складывается цена квартиры и возможно ли ее снизить.

Покупка земли

Первая и одна из основных статей расходов - покупка земли. Во многих городах земля - дефицитный товар, причем до такой степени, что проблема эта дошла до федерального уровня - государство начало создавать фонд содействия развитию жилищного строительства. Этому фонду планируется выделять неэффективно использующиеся федеральные земли. Но пока этот проект будет реализован, застройщику придется все так же платить десятки (в лучшем случае) миллионов долларов за право постройки.

По мнению экспертов, это составляет около 25-30% расходов. Еще 10-15% тратится на подводку коммуникаций, однако, тут есть свои нюансы. Эта сумма может быть снижена в больших городах с развитой инфраструктурой. В Москве, например, снижение может достигать 5%, но зато стоимость приобретения земли в центральных районах наоборот, увеличивает ее цену до 50%. И не только в Москве, но и в других городах с дорогой землей - Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге.

И вот, уже первый этап вложения средств делает невыгодным постройку жилья эконом-класса - ведь застройщик уже потратил на строительство $50-100 миллионов, а еще даже не закуплены материалы. Так что в Москве, например, дешевое жилье практически не строится - панельные многоэтажки переехали в Подмосковье, где цены ниже. Пока.

Кстати, обычной практикой считается передача городу части квартир бесплатно, согласно условиям инвестиционного соглашения - как долю социального жилья. Необязательно квартиры выдаются в конкретном строящемся доме, но все равно, цена трети квартир, переданных городу будет заложена в себестоимость оставшихся двух третей.

Сюда же надо отнести процентные выплаты по кредитам - совсем недавно строительные кредиты выдавались под 20-25% годовых, но с наступлением кризиса стоимость выплат выросла минимум на 5%.

Бюрократия

Прежде чем получить разрешение на строительство, застройщику надо пройти согласования с коммунальщиками, архитекторами, энергетиками. Причем, дело даже не в объеме документов, а в многочисленности «мохнатых лап», стремящихся ухватить свой кусок пирога. Коррупция все так же жива.

После приобретения участка, девелоперу надо собрать около трехсот пятидесяти подписей, причем, для получения каждой из них надо знать - как, куда и с чем идти. Надо дождаться принятия и рассмотрения документов - а иногда легче затратить некоторые финансовые ресурсы для успешного согласования.

Стройка

Вопреки расхожему мнению, само строительство является не самой затратной частью процесса - не более 60% себестоимости жилья, а в крупных городах и того меньше, где основные финансы ушли на согласования и оплату земли. 50-60% от этой суммы тратится на материалы, 15-20% - на строительные механизмы, 7-10% - зарплата строителей, до 20% - накладные расходы. И если на зарплате еще можно сэкономить, нанимая гастарбайтеров, то со стройматериалами обычно все выходит сложнее. С началом строительного бума цены на стройматериалы выросли в два раза.

Сколько-либо нормальные цены сохранились только на цемент, и то за счет отмены в конце 2007 года пошлины на ввоз его из-за рубежа. Тогда на рынок пришли белорусские и турецкие производители, причем отечественные производители, не желая терять свой кусок высочайшей прибыли, не только не снизили цены, но сплотились в коалицию по типу ОПЕК, переняв ее стратегию: «Хочешь повысить цену - сокращай производство» и обратились к правительству с просьбой вернуть пошлину.

Продаем жилье!

Но все таки, себестоимость жилья составляет около 40% от его окончательной цены в Санкт-Петербурге или Подмосковье. В Москве эту разницу оценить сложнее, но иногда она может быть и пятикратной.

С ростом нефтяных сверхдоходов в России появилась большая масса денег, которую надо было хотя бы сохранить, а лучше - многократно приумножить. Основные инвестиции в этот период были направлены в недвижимость. И доход приносили неизмеримо больший, нежели банковские депозиты и даже ПИФы. Именно спекуляция стала основной статьей ваших расходов на квартиру. Высокий спрос тянет за собой цены на недвижимость всех категорий.

Что дальше?

Вслед за периодом сверхприбылей идет уравнивание предложения и спроса, которое в итоге приводит к появлению цены, устраивающей и покупателей, и продавцов.

Это уравнивание началось еще весной, когда банки начали отказывать некоторым девелоперам в выдаче кредитов, а процентная ставка поднялась на 2-5%. В августе-сентябре на фоне кризиса ситуация усугубилась.

Крупнейшим строительным компаниям с большими долговыми обязательствами новые кредиты уже не выдаются. Проекты замораживаются как на стадии разработки, так и в разгаре строительства.

Впервые с послекризисного 1999 года объемы строительства не растут, а падают. За первое полугодие 2008 года по стране темпы ввода нового жилья снизились с 30% до 2,9%.

Для продаж продавцам следует либо сокращать себестоимость жилья, что едва ли возможно, либо уменьшать комиссионные.

Источник: Недвижимость на этаже