Дешевых квартир не будет?!

Строительный сектор экономики Украины едва ли не сильнее всех ощутил на себе тиски кризиса.

«До конца года около 70% жилых объектов в Украине могут приостановить стройку», - считает Лев Парцхаладзе, председатель совета директоров девелоперской компании «XXI Век». При этом он отметил, что цены на жилье начнут расти лишь с 2010 года, да и то умеренными темпами.

Впрочем, обольщаться не нужно, для рядовых граждан жилье будет оставаться недоступным, но зато в скором будущем может активизироваться рынок участков под перспективное строительство.

Озвученный уровень спада объемов строительства объясняется большей степенью зависимостью отрасли от заемных ресурсов, ведь застройщики только выполняют заказ девелоперских компаний, задача которых заключается в привлечении ресурса у инвестора под новое строительство. Но процесс застройки, по крайне мере в Украине, являет собой закрытый цикл, состоящий из нескольких компонентов, главным из которых это привлечение инвестиций в новое строительство. А поток денег иссяк.

Привыкшее в последнее время жить за счет банковских кредитов население так же быстро от этого отвыкает.

Средняя ставка по кредитам на вторичном рынке жилья сроком на 20 лет в гривне только за неделю с 17 по 24 ноября увеличилась на 0,73% – до 24,84% годовых. Об этом сообщили в компании «Простобанк Консалтинг». При этом такие кредиты в Украине в настоящее время предлагают всего лишь три банка – «Дочерний банк Сбербанка России», банк «Форум» и «Правэкс-Банк», два из которых, подняли номинальные ставки на 1% и 3,5%. Такая тенденция таит в себе опасность – в Украине прекращается строительство недвижимости, особенно жилой.

«Существенный рост ставок по ипотечным кредитам – это серьезная предпосылка к тому, что такие кредиты в будущем могут стать проблемными, так как велика вероятность того, что заемщик окажется не в состоянии обслуживать долг», - считает Ольга Онуфрийчук, исполнительный директор компании «Простобанк Консалтинг». Повышение стоимости обслуживания по ипотечному кредитованию может привести к необходимости реализации недвижимости, находящейся в залоге по ипотеке. Если это явление станет массовым, неминуемо отразится на стоимости недвижимости в сторону понижения.

«После кризиса ставка капитализации, которую мы ожидаем на уровне 15%-20%, и ожидаемое снижение арендных ставок приведет к тому, что доходные объекты потеряют 40-60% рыночной стоимости, которая была до кризиса», - сообщил Руслан Олексенко, управляющий партнер компании DEOL Partners.

В то же время, нельзя рассматривать возможность массовой смены собственников объектов недвижимости, как причину существенного понижения недвижимости в скором будущем. «Банки Украины не могут пересмотреть условия так жестко и до такой степени, чтобы возникла необходимость смены собственников недвижимости.

Найти нового платежеспособного собственника будет не то, чтобы проблематично, но просто невозможно.

Вы вспомните, по каким ценам покупалась жилая недвижимость», – подчеркивает Алексей Зеркалов, советник инвестиционно-банковского департамента компании Dragon Capital. По его словам, банк вряд ли пойдет на такие крайние меры как реализация предмета залога, если кредит погашается в срок. В любом случае, банки уже дали понять, что они не будут наводнять рынок залоговым жильем по проблемным кредитам.

Тем не менее, тенденция к удешевлению еще не реализованного жилья будет только усиливаться. Сегодня в самой сложной ситуации находятся те девелоперы, проекты которых находятся на стадии реализации и у которых нет средств для их завершения. Эти девелоперы идут двумя путями. Вынесли на продажу участки и проекты на начальной стадии или ищут партнеров для совместной реализации проектов на более поздней стадии. Но процесс идет сложно - покупателей практически нет.

«Зарубежный инвестор заинтересован приобретать в Украине только готовые объекты, либо объекты на последних стадиях строительства», - сообщил Руслан Олексенко.

«В ближайшее время, если кризис не будет ухудшаться, можно ожидать прихода немецких инвестиционных фондов», - считает Лиина Немченко, партнер компании Baker & McKenzie. Объединенный директор компании Jones Lang LaSalle Герман Паникар, в свою очередь, отметил, что сегодня к украинскому рынку недвижимости проявляют интерес крупные девелоперские и инвестиционные компании из США, Канады, Польши, Венгрии, Болгарии, Австрии, Германии, Великобритании, Бельгии и Голландии.

Зато кризисное влияние в ближайшем будущем благотворно повлияет на цены земли под будущие застройки. Падение цен на землю в Украине может привести к тому, что весной 2009 года увеличится количество сделок на этом рынке. «Основная масса инвесторов, будучи разумной, понимает, что пик предложений и падение цен на землю под застройку произойдет, скорее всего, весной 2009 года», - сказал Сергей Маркосян, директор департамента стратегического консалтинга и оценки международной компании CB Richard Ellis. По его словам, в настоящее время рынок занял выжидательную позицию и земельные участки пока не продаются.

Так, что желающим построить уютное гнездышко в пригороде большего города стоит задуматься об этом уже в ближайшем будущем.

Разнонаправленные тенденции на рынке жилья показывают, что операторы стараются всеми правдами и неправдами выкрутиться из создавшейся ситуации. Но для полного счастья в первую очередь им нужен капитал, и его размер весьма не маленький.

«Чтобы вернуть жилье на прошлогодний уровень, нам нужно 30 млрд. грн. Для этого необходимо заложить в бюджет следующего года минимум 8 млрд. грн. », - считает Юрий Сербин, заместитель главы парламентского комитета по вопросам строительства, градостроения и жилищно-коммунального хозяйства и региональной политики.

Источник: forpost