Офисы переезжают в квартиры

Год назад на фоне бурного роста экономики и покупательной способности населения рынку коммерческой недвижимости пророчили рост, также, как и арендным ставкам. Теперь же финансовый кризис резко затормозил все процессы: строительство, получение кредитов, развитие рынков товаров и услуг. Существенные коррективы произойдут и в отношении размера арендных ставок.
В результате постоянного роста в течение последних нескольких лет арендные ставки на коммерческую недвижимость достигли абсолютного исторического максимума. Бурное экономическое развитие страны и острый дефицит качественного офисного предложения в столице привели к тому, что ставки на помещения класса "А" в Киеве достигли уровня мировых финансовых центров. По данным отчета CB Richard Ellis, в Торонто ставка на офисные помещения составляет $56 за кв. м/месяц, в Нью-Йорке - $93, во Франкфурте - $74, в Вене - $43, в Праге - $50. Киевский рынок также демонстрирует одни из самых высоких ставок - $85 - $90 за кв. м/месяц.

Еще месяц назад эксперты не могли четко ответить, как изменятся арендные ставки на коммерческую недвижимость. В сфере офисной недвижимости они прогнозировали, что ситуация, как минимум, будет стабильна, возможен небольшой рост. Однако кризис внес в эти прогнозы свои коррективы: прогнозируется снижение ставок, прежде всего, в офисах класса А и В+.

«Офисную недвижимость классов А и В+ ожидает падение ставок аренды, поскольку основные арендаторы - крупные иностранные компании сейчас ощущают в полной мере кризисную ситуацию, - говорит Татьяна Копылец, директор департамента реализации и управления ИДК «Каскад». - Арендные ставки объектов класса В также станут немного ниже. В бизнес-центрах классов А и В+ будет увеличиваться процент вакантных площадей, однако вряд ли это существенным образом изменит ставки. Также будет более востребован сегмент офисов в жилых домах: они всегда были дешевле, чем помещения в бизнес-центрах. Кроме того, нужно учитывать и тот факт, что часть заявленных проектов не будет реализована. Основная причина - мировой кризис, который мешает нормальному функционированию бизнеса».

С этим утверждением соглашается Радомир Цуркан, управляющий партнер украинского офиса CB Richard Ellis: «В условиях нестабильности и неуверенности компании будут стремиться сократить свои расходы. Уже сейчас мы наблюдаем существенное ослабление рынка труда и стабилизацию роста заработной платы, что говорит о более осторожном подходе работодателей к планам по развитию бизнеса. Поэтому очень вероятно и логично, что потребность в дополнительных офисных помещениях у многих компаний в 2009 г. может заметно сократиться и многие заявки на поиск новых офисных помещений отменятся вследствие прекращения роста таких компаний. Особенно это может коснуться высококачественных помещений класса "А" и "В+", находящихся в верхнем диапазоне арендных ставок (от $60 за кв. м/месяц и выше)».

Мировой финансовый кризис, безусловно, является основной причиной замедления роста арендных ставок на офисные помещения во многих странах Европы. Однако масштаб его негативных последствий различен. В частности, кризис по-разному повлиял на офисные рынки развитых и развивающихся стран. Так, если в Лондоне, Париже, Берлине, Мадриде и Франкфурте рост ставок прекратился или стал негативным, то в Будапеште, Варшаве, Праге и Москве пока еще наблюдается позитивный тренд.

Существует две основные причины подобных различий: дисбаланс спроса и предложения, присущий офисным рынкам развивающихся стран, а также более глубокая интеграция развитых стран в мировую финансовую систему и больший вклад финансового сектора в экономику городов.

Как отмечает Р. Цуркан, арендные платежи обычно составляют одну из основных затратных частей бюджета компаний, а поскольку именно сейчас идет составление бюджетов на будущий год, вряд ли топ-менеджмент компаний согласится на аренду дорогих офисов на длительное время. В первую очередь это касается представительств международных компаний - наиболее частых пользователей офисных помещений класса "А". Их бюджеты утверждаются в странах, где финансовый кризис уже оставил весьма негативные последствия. Следовательно, рынку в 2009 г. будет сложно поддерживать стоимость аренды помещений класса "А" на сегодняшнем уровне.

Сейчас арендаторы занимают выжидательную позицию и отказываются подписывать долгосрочные договора по сегодняшней рекордно-высокой ставке. В частности, одна из самых масштабных сделок в истории Москвы - аренда компанией IT-холдинг IBS 36,8 тыс. кв. м. в строящемся комплексе Nordstar Tower - оказалась под угрозой срыва из-за нежелания арендатора следовать условиям сделки, предварительно заключенной в докризисный период.

По мнению Р. Цуркана, в Киеве падение спроса будет в некоторой степени компенсировано низкой существующей вакантностью, остановкой ряда проектов и малым предложением новых помещений. «В итоге рынок недвижимости ожидает постепенное понижение арендных ставок на протяжении 2009 г. Прежде всего, это коснется наиболее дорогих офисных помещений, а впоследствии и всех остальных классов».

Стабилизируется ситуация скорее всего к 2010 -2011 гг. Тогда арендные ставки должны вернуться к прежнему уровню.

Источник: Domik.net