Спекулянты пошли на рынок аренды

Количество квартир, которые сдаются в аренду в Киеве, выросло с начала нынешнего года более чем в два раза. Причем значительная часть новых объектов предлагается в среднем и высоком ценовых сегментах, благодаря чему их клиенты получили возможность выбора и торга. В то же время в эконом-классе, на который традиционно ориентируются студенты и молодые семьи, по-прежнему наблюдается дефицит предложения, вследствие чего многие арендаторы вынуждены искать жилье в пригороде столицы.

Дорогое предложение выросло

По данным консалтинговой компании SV Development, в нынешнем году основной тенденцией столичного рынка аренды, которая наиболее ярко проявилась к середине лета, стало обострение конкуренции среди арендодателей. Если в январе в городе сдавалось в долгосрочную аренду 6,280 тыс. квартир, то на начало августа — уже порядка 14 тыс. «На рынок вышли спекулянты, которые из-за кризиса в отрасли не могут продать жилье, приобретенное для этих целей. Поэтому они начинают сдавать его внаем», — отмечает ведущий специалист департамента маркетинга SV Development Сергей Костецкий. Подтверждает эту тенденцию и заместитель директора АН «Самсон» Алена Непомнящая, добавившая, что основная масса новичков вышла в средний или дорогой ценовые сегменты, где и наблюдается значительное увеличение предложения. По ее словам, это объясняется тем, что большая часть новых предложений сформирована за счет объектов, расположенных в новостройках. Их площади в сравнении с квартирами в обычных «панельках» или хрущевках больше. К тому же, чтобы сдать такое жилье, хозяевам приходится делать ремонт, т. к. львиная доля новостроев сдается без внутренней отделки, а также закупить пусть и недорогую, но новую мебель и бытовую технику. «Стоимость ремонтных работ и мебели за последнее время существенно выросла. Поэтому вполне естественно, что такая квартира будет дороже, чем аналогичная по количеству комнат, но в старом доме», — пояснила г-жа Непомнящая. По оценке специалистов АН «Гармония», сегодня в Киеве около 20% выставленных в аренду объектов являются элитными (свыше $1500), более 60% можно отнести к среднему ценовому сегменту или классу «стандарт» (от $700 до $1500), а вот ниша эконом-жилья составляет менее 20% рынка.

Увеличение предложения в среднем и высоком ценовых сегментах привело к его перенасыщению. Правда, риэлторы утверждают, что значительного снижения цен здесь все равно не наблюдается. Скорее, можно вести речь о том, что у клиентов появилась возможность выбора и торга. Не смущает потенциальных арендаторов и тот факт, что много дорогих апартаментов, стоимость которых составляет от $1 тыс. в месяц и выше, сейчас предлагаются в спальных районах столицы — на Позняках, Харьковском массиве, в Дарнице, Беличах и других местах, где ведется активное строительство. По словам специалистов компании «Планета Оболонь», если ранее потенциальные арендаторы дорогой недвижимости предпочитали, чтобы она была расположена в центральном или приближенных к нему районах, то сейчас больше обращают внимание на такие характеристики, как наличие удобной транспортной развязки, зеленой зоны и парковки. «Бывает, что квартира в спальном районе, но с качественным ремонтом, новой мебелью и оборудованием сдается дороже, нежели аналогичная по классу, но с немного устаревшим ремонтом и мебелью в центре», — говорит специалист отдела аренды АН «Планета Оболонь» Александр Лапчик.

Более того, некоторые арендаторы требуют от владельцев дорогих апартаментов предоставлять место на стоянке или в паркинге в комплекте с квартирой, а также обеспечивать дополнительный сервис, например уборку. «У нас есть клиенты, готовые платить за аренду до $3 тыс. Но долгое время не могут найти подходящий вариант, так как предложение не отвечает их запросам», — рассказывает ведущий специалист по аренде АН «Татьяна» Светлана Кунченко. А если жилье снимает для специалиста компания, то, по словам директора агентства недвижимости «Оптимум Плюс» Юрия Базелинского, зачастую она просит владельца предоставить бумаги, подтверждающие получение оплаты за проживание. «Сегодня такие документы могут предоставить далеко не все арендодатели, а только те, которые каким-то образом юридически оформили свой бизнес. Но таких не очень много, так как подобное оформление требует уплаты налогов», — отметил он.

Студенты едут в пригород

Противоположная ситуация наблюдается в сегменте квартир эконом-класса. Участники рынка утверждают, что предложение в нем не выросло, тогда как спрос увеличивается из года в год. Отчасти это связано с тем, что арендаторы, которые ранее снимали более дорогую недвижимость, уже не в состоянии платить за нее нынешние ставки и ищут предложения подешевле. Юрий Базелинский отмечает, что максимальное повышение арендных ставок на эти квартиры наблюдалось зимой. К середине года, после отъезда на каникулы студентов, темпы роста снизились, а по некоторым объектам даже приостановились. «Если в январе–феврале найти нормальную «единичку» за $500 было сложно, то к лету это стало возможным. Правда, с началом учебного года они опять попали в разряд дефицитных», — говорит он. По данным АН «Гармония», сегодня минимальная арендная ставка в Киеве составляет $600. «Дешевле можно найти, но такие предложения встречаются крайне редко», — отмечают представители агентства. Начальник отдела квартир компании «Траектория» Наталья Чеботарева объясняет, что июнь и июль — традиционно мертвый для риэлторов сезон, когда цены на аренду остаются практически неизменными, но уже с начала августа наблюдалось повышение спроса, что привело к незначительному подорожанию. По данным SV Development, с 1 по 20 августа стоимость однокомнатных квартир увеличилась в среднем на 0,8–1,5% в зависимости от района столицы. «Этот рост связан с началом учебного года и, возможно, будет продолжаться всю осень, но не станет значительным», — отмечают в компании.

Эксперты считают, что предпосылкой для дальнейшего повышения арендных ставок на такое жилье может стать планируемое увеличение коммунальных тарифов, а также усиление деятельности налоговой инспекции, которая активизировалась на ниве выявления подобных объектов, дабы взимать с их владельцев 15%-ный налог. «В принципе, это затронет все сегменты рынка. Но хозяева дорогих апартаментов в условиях жесточайшей конкуренции вряд ли рискнут переложить дополнительные расходы на плечи арендаторов. К тому же многие из них являются частными предпринимателями и платят в казну всего 200 грн. в квартал», — говорит представитель одного из столичных агентств. Подорожание в эконом-сегменте, по мнению специалистов, будет незначительным, т. к. потенциальные клиенты не в состоянии выкладывать за квартиры даже нынешнюю стоимость и ищут другие варианты. К примеру, многие арендаторы начали снимать жилье в складчину. «Коллективная форма аренды недорогих апартаментов эконом-класса становится все более популярной, особенно среди молодежи», — заявляет г-жа Чеботарева. Это подтверждает и г-н Костецкий, добавивший, что реже нескольким арендаторам, как правило семьям, сдают и частные дома. «В них оборудуют отдельные входы. Но это далеко не коттеджи, часто — с удобствами на улице», — пояснил он. Правда, Светлана Кунченко констатирует, что многие хозяева попросту не хотят сдавать свое жилье большому числу съемщиков. «Некоторые выставляют условие, чтобы в их «единичке» проживал только один человек, а не семья, тем более с ребенком», — говорит она. Но даже если владельцы квартиры согласны устроить в ней общежитие, то требуют за это дополнительной оплаты.

Недостаток предложения дешевого жилья в столице компенсирует его увеличение в пригородах — Броварах, Борисполе, Вишневом, Вышгороде, Буче и других населенных пунктах, в которых на протяжении последних лет также наблюдался строительный бум. «Там студенты и молодые семьи снимают двухкомнатные квартиры за $350–400. В Киеве таких вариантов нет», — резюмировал г-н Костецкий. Источник: Dsnews